Dopuszczalne formy postępowania przed rozpoczęciem budowy. Dom na zgłoszenie czy na dom na pozwolenie na budowę.
Zgodnie z art. 28 ustawy Prawo Budowlane, aby rozpocząć roboty budowlane należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę z zastrzeżeniem obiektów które takiego pozwolenia nie wymagają. Także czytając kolejny artykuł znajdujemy informację dotyczącą domów jednorodzinnych możliwych do zrealizowania na podstawie zgłoszenia.
„Art. 29. Ust.1. Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa:
1) wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
1a) wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora; „
Punkt 1 art. 29 ustęp 1 widnieje już w prawie budowlanym od 2015 roku, w związku z czym dom na zgłoszenie można budować już od dawna. Dopiero punkt 1a został wprowadzony na mocy „Polskiego Nowego Ładu” w 2022 roku, jest to tzw. „dom bez formalności”.
Zabudowa stawiana na podstawie zgłoszenia musi jednak spełnić pewne warunki. O ile punkt 1a jest raczej zrozumiały o tyle w punkcie 1 pojawia się tajemnicze sformułowanie jakim jest obszar oddziaływania. Prawo budowlane wyjaśnia, jak rozumieć obszar oddziaływania obiektu – „należy przez to rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu.” Zapewne dla potencjalnego inwestora nadal jest to niejasne. W skrócie obszar oddziaływania obiektu wyznacza projektant badając parametry takie jak rzucany przez budynek cień, odległości związane z bezpieczeństwem pożarowym, odległości od urządzeń zlokalizowanych na działce itp. Dopiero po wykonaniu analizy projektant jest w stanie określić obszar oddziaływania obiektu i stwierdzić czy można przyjąć procedurę „na zgłoszenie”.
Wady i zalety
Zaletą postępowania na zgłoszenie jest krótki czas oczekiwania. Budowę domu, spełniającego warunki opisane w punkcie 1 (art.29, ustęp 1), można rozpocząć po 21dniach od dnia zgłoszenia, o ile w tym czasie organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wydał sprzeciwu. Tyle bowiem czasu ma organ na analizę przedstawionej dokumentacji. Budowę domu „bez formalności” można rozpocząć od razu po zawiadomieniu organu, dopełniając pozostałe wymagane formalność np. poinformowanie nadzoru budowlanego. Czas oczekiwania na uzyskanie pozwolenia na budowę to nawet 65dni.
Wadą budowania „na zgłoszenie” jest niewątpliwie utrudnione postępowanie w przypadku wprowadzania w projekcie zmian na etapie budowy. Wprowadzając zmiany istotne w rozumieniu ustawy prawa budowlanego, przed wprowadzeniem tych zmian należy, w przypadku zgłoszenia, uzyskać pozwolenie na budowę dla całego zamierzenia albo dokonać ponownego zgłoszenia, wiąże się to ze wstrzymaniem wykonywania prac budowlanych. W przypadku pozwolenia na budowę wystarczy uzyskać zamienne pozwolenie na budowę jedynie w zakresie tych zmian. W prowadzenia zmian podczas budowy „domu bez formalności” również wymaga ponownego zgłoszenia w zakresie wprowadzanych zmian.
W skrócie. Postępowanie zatwierdzające projekt budowlany na podstawie zgłoszenia jest szybsze, ale ma więcej ograniczeń i obciąża większą odpowiedzialnością inwestora. Uzyskiwanie pozwolenia na budowę trwa dłużej, ale pozostawia większą swobodę w przypadku wprowadzania na budowie zmian i ciągłości inwestycji.
Po więcej zapraszam na Bloga.
