Kiedy mamy do czynienia ze zmianą sposobu użytkowania?
Użytkując obiekt w sposób inny niż jego główne przeznaczenie możemy stanąć przed obowiązkiem dokonania zmiany sposobu użytkowania. Kiedy adaptujemy poddasze nieużytkowe na cele mieszkalne lub kiedy otwieramy w swoim domu gabinet, w którym planujemy przyjmować ludzi powinniśmy zgłosić zmianę sposobu użytkowania obiektu lub jego części.
Co na temat zmiany sposobu użytkowania mówią przepisy?
Paragraf 71 Prawa Budowlanego opisuje co rozumie się przez zmianę sposobu użytkowania, tak więc:
„Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:
1) (uchylony)
2) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;
3) podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.”
Niestety paragraf ten nie do końca precyzuje wykonywanie jakich działalności w obrębie lokalu mieszkalnego zmienia powyższe warunki. O ile np. adaptacja poddasza nieużytkowego na cele mieszkalne lub przekształcenie budynku jednorodzinnego w budynek biurowy nie stwarza wątpliwości co do zasadności dokonywania zgłoszenia o tyle, można się zastanawiać czy wykonująca pracę biurową w swoim mieszkaniu, osoba posiadająca jednoosobową działalność gospodarczą powinna zgłosić zmianę sposobu użytkowania części salonu na funkcję biurową.
Zrozumienie złożoności tego zagadnienia wymaga zapoznania się ze stanowiskami orzecznictwa. W mojej ocenie prowadzenie jednoosobowego biura, w którym nawet od czasu do czasu przyjmowani są klienci, zmiany sposobu użytkowania nie wymaga, natomiast już na przykład prowadzenie zakładu kosmetycznego, tak. Da się jednak odnaleźć stanowiska sądu, który uważa, że lokalizowanie przedszkola w mieszkaniu budynku jednorodzinnego, nie wymaga zmiany sposobu użytkowania, ponieważ przedszkole, podobnie jak mieszkanie, służy do przebywania w nim ludzi.
Zgłoszenie czy pozwolenie na budowę.
Sama zmiana sposobu użytkowania budynku lub jego części wymaga zgłoszenia. Zdarza się, iż zmianie sposobu użytkowania towarzyszy wykonywanie robót budowlanych. W przypadku, kiedy roboty te wymagają uzyskania pozwolenia na budowę, należy wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę na przeprowadzenie tychże robót obejmujący zmianę sposobu użytkowania. Natomiast jeśli roboty budowlane towarzyszące zmianie sposobu użytkowania, wymagają jedynie zgłoszenie, organ rozpatrzy je rozpatrując wniosek o zmianę sposobu użytkowania.
Jakie dokumenty należy dołączyć do zgłoszenia.
Prawo budowlane precyzuje za to jakie dokumenty są wymagane poza wnioskiem o zgłoszenie:
1) opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
2) zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
3) oświadczenie, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością
4) zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
5) w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w ust. 1 pkt 2 (czyli zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń) – ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, lub kopię takiej ekspertyzy;
6) w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień i opinii.
W przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, polegającej na podjęciu lub zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego – do zgłoszenia, należy dołączyć ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.
W skrócie. Przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części warto zapoznać się z artykułem 71, Prawa budowlanego lub zajrzeć na stronę Serwis informacyjno-usługowy dla przedsiębiorcy gov.pl. Tam można znaleźć wzory wszystkich niezbędnych wniosków.
Po więcej zapraszam na Bloga.
